Làm thế nào tránh sập bẫy dự án ‘ma’ kiểu Alibaba?

Tính pháp lý của dự án

Theo Luật Đầu tư mới có hiệu lực từ tháng 7/2015, các dự án phải xin phê duyệt 1/2000 xác định quy hoạch vùng, 1/500 xác định quy hoạch sử dụng đất, thiết kế cơ sở, phương án kiến trúc… đồng thời chủ đầu tư phải hoàn tất tất cả các nghĩa vụ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Để có quyết định đầu tư, hồ sơ dự án phải trình lên UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét. Mọi dự án đều có quyết định đầu tư. Nếu dự án đã có quyết định đầu tư, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đã nộp đủ ngân sách, thực hiện xong những nghĩa vụ nhất định từ quá trình đầu tư, lên phương án thiết kế, quy hoạch... và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận.

Như vậy, khi tìm hiểu mua dự án, khách hàng phải xem kỹ quy hoạch dự án và quyết định đầu tư dự án. Nếu có 2 giấy tờ này khách hàng mới nên tiếp tục tìm hiểu tiếp.

Nếu chủ đầu tư không cung cấp, khách hàng có thể tự kiểm tra theo các cách sau:

Đối với đất nền: Lô đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở. Đây là yếu tố quan trọng để được phép xây dựng sau này, nếu có giấy phép xây dựng thì càng tốt. Người mua đến các cơ quan như Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh thông tin quy hoạch.

Đối với chung cư: Kiểm tra pháp lý bằng cách yêu cầu được xem giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư; giấy phép xây dựng dự án chung cư; xác nhận việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất.

Người mua cần xem kỹ hợp đồng mua bán. Đặc biệt, đối với nhà ở hình thành trong tương lai phải chú ý đến nội dung tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng cho đến trước khi nhận bàn giao nhà. Chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng khi chưa nhận nhà. Nên giữ lại 5%-10% giá trị hợp đồng cho đến lúc nhận bàn giao toàn bộ giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ mới chi trả toàn bộ.

Điều kiện đủ để dự án mở bán

Ngoài vấn đề pháp lý, cũng cần xem xét đến việc dự án đã đủ điều kiện mở bán hay chưa. Chẳng hạn, để được mở bán, dự án đất nền phải làm xong hạ tầng, dự án chung cư phải làm xong cốt 0.0. Khi đó, hợp đồng đầu tư mới có giá trị.

Theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được phép ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng sau khi dự án đã hoàn thành xây xong móng. Thực tế, nhiều doanh nghiệp đã bán “chui” dự án chưa làm xong móng thông qua hình thức “đặc cọc giữ chỗ”, “phiếu đăng ký giữ chỗ", “hợp đồng huy động vốn”… là cách “lách” luật khá phổ biến, còn đẩy rủi ro và thiệt hại cho người mua nhà. Bởi nếu dự án không được triển khai, việc thu hồi lại số tiền nói trên của các khách hàng là rất khó khăn.

Hoạt động phân lô, bán nền trong dự án được quy định chặt chẽ. Theo đó, Luật đất đai quy định rằng đất nông nghiệp muốn được chuyển thành đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết tại địa phương đã được cơ quan thẩm quyền xét duyệt. Trước khi chuyển nhượng cho người mua với mục đích làm nhà ở, chủ đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở.

Điều 41 Nghị định 43/2014 quy định dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, phải đáp ứng các điều kiện như: phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng đất không có điều khoản ràng buộc trách nhiệm bồi thường về chi phí cơ hội, lãi suất, tiền sử dụng đất… thì người mua sẽ gặp rủi ro.