Trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục đi xuống, dường như rất nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đang buộc phải từ bỏ việc chờ đợi, hy vọng thị trường sẽ ấm trở lại và cách duy nhất để thoát hiểm an toàn khỏi thị trường là tạo ra các “cú sốc” về giá.
Một trong những minh chứng rõ rệt nhất là mới đây, chủ đầu tư dự án Đại Thanh (Tả Thanh Oai, Thanh Trì, Hà Nội) đã tạo ra “cú sốc” lớn về giá khi đưa ra mức 10 triệu đồng/m2. Kết quả là dù thị trường đang ế ẩm, nhưng dự án Đại Thanh vẫn tấp nập người mua bán, thậm chí không khí giao dịch tại sàn bất động sản Mường Thanh không khác gì thời “sốt nóng” của thị trường bất động sản.
Còn tại TP. HCM, nhiều chủ đầu tư cũng đã mạnh dạn giảm giá bán và thu hút được khách hàng lớn, điển hình là Công ty Hoàng Anh Gia Lai giảm giá bán căn hộ tại dự án Thanh Bình tới 40%.
Nhờ tạo ra những “cú sốc” về giá này, mà nhiều chủ đầu tư có thể đẩy hàng và thu hồi vốn nhanh hơn. Các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường ảm đạm như hiện nay, cách duy nhất để các doanh nghiệp tồn tại là giảm giá bán để sản phẩm nhà đất đến được với khách hàng.
Điều đáng nói, không chỉ chủ đầu tư của các dự án phải nghĩ cách thoát khỏi thị trường, mà ngay cả các ngân hàng và nhà đầu tư thứ cấp cũng bắt đầu phải “buông” và nghĩ cách rút lui khỏi thị trường.
Dự án Usik City đang được thứ cấp chào với mức giá 12 triệu đồng/m2
Mới đây, một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội đã tiết lộ, tới đây thị trường sẽ được đón nhận hàng loạt các căn hộ giá “siêu rẻ” nhờ việc phát mãi tài sản bảo đảm nhà đất tại các ngân hàng và nhiều nhà đầu tư thứ cấp cũng buộc phải bán tháo để rút khỏi thị trường.
Theo đó, dịch vụ mới này có cái tên rất ấn tượng “cắt – phát – rút” bao gồm 3 sản phẩm chính: “Cắt” là cắt lỗ, nhiều nhà đầu tư trước đó “ôm” rất nhiều sản phẩm bất động sản, nhưng do thị trường đi xuống nên buộc phải bán để cắt lỗ.
Họ có thể bán ở bất kỳ mức giá nào đó mà có khách hàng mua. Mức giá đó phụ thuộc vào từng khách hàng, từng dự án và vào từng thời điểm.
Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản Thế Kỷ (Cen group), một trong những đơn vị đầu tiên xúc tiến nhận cung cấp dịch vụ này, hiện nay, nhiều đầu tư thứ cấp trước đây đã từng mua được căn hộ với mức chiết khấu 7%-10% nhưng giờ họ vẫn sẵn sàng cắt lỗ tiếp.
Hoặc ở trong TP. HCM có những dự án trước đây bán ở mức giá khoảng 14-15 triệu đồng/m2 thì giờ nhà đầu tư thứ cấp có thể bán 11-12 triệu đồng/m2.
“Phát” là phát mãi tài sản. "Hiện nay nợ xấu của một số chủ đầu tư tại ngân hàng đã kéo dài nhiều năm, các ngân hàng đã nghỉ đến việc phát mại để thu hồi vốn và tăng tính thanh khoản cho mình.
Tại thời điểm các ngân hàng tiếp nhận những tài sản bảo đảm này ở mức giá trị khác, còn bây giờ, những tài sản bảo đảm đó lại ở một giá trị khác.
Do vậy, câu chuyện phát mãi tài sản bảo đảm này lại là chuyện chưa thể vội vàng thực hiện vì còn cần có tiếng nói chung giữa “con nợ” và bản thân đơn vị đứng ra thực hiện phát mãi", ông Hưng nói.
“Bản thân CEN Group cũng đang phải kết hợp nhiều chiều, nhiều phía. Hơn nữa các thủ tục phát mãi hiện nay cũng khá khó khăn. Vì vậy, đây là một trong những lý do trong suốt thời gian vừa qua có rất nhiều ngân hàng muốn giải quyết dứt điểm những đống nợ đó mà chưa thực hiện được ngay”, ông Hưng nhấn mạnh.
Hiện các ngân hàng cũng đang có những động thái để giải quyết hàng tồn đọng, hàng phát mại, hàng thế chế chấp. Những loại hàng này sẽ tạo ra cho thị trường một mặt bằng giá hoàn toàn mới. Vấn đề là phải có đơn vị trung gian, khách quan để lo cho khách hàng vấn đề thủ tục.
Chẳng hạn như vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm thì phải có Hội đồng định giá, giải quyết được vấn đề đang bị thế chấp ở ngân hàng, nghĩa là đã đăng ký giao dịch bảo đảm. Làm sao để có tiền trả cho ngân hàng thì ngân hàng mới trả lại “sổ đỏ” hay nói cách khác là giải chấp trước khi đem ra giao dịch.
Do đó, cần có những đơn vị trung gian chuyên nghiệp để làm những công việc này thì người mua mới có thể mua được những loại sản phẩm này, và người bán mới mua được.
Loại sản phẩm phát mãi hiện nay thường tập trung ở những ngân hàng Thương mại cổ phẩn tư nhân, ngân hàng quy mô vừa và nhỏ, còn những ngân hàng có yếu tố vốn nhà nước thì gần như chưa có động thái lắm về vấn đề này.
Loại thứ 3 là “rút” - nghĩa là loại hàng của những “chủ dự án rút khỏi thị trường”. Phần lớn các chủ đầu tư này đều là “tay ngang”, doanh nghiệp đầu tư ngoài ngành, cần rút khỏi thị trường để tập trung nguồn lực vào ngành cốt lõi của họ.
Với 3 loại sản phẩm, mức giá sẽ rất “sốc” với người mua khi giảm tới 30 - 40% so với mức giá mà họ đã bán trước đó.
“Chúng ta chỉ tính trung bình rằng, một chủ đầu tư chỉ tính lợi nhuận trên giá bán thì nó chỉ vào khoảng 10-15% là trung bình. Vì vậy, nếu giảm giá tới 30%, tức là họ đã lỗ rất là nhiều. Đó là mức cắt lỗ có thể nói rất sâu rồi”, ông Hưng phân tích.
Như vậy, so với dự án Đại Thanh, các sản phẩm này có mức giá khá hấp dẫn. Cụ thể, với mức giá 10 triệu đồng/m2 của Đại Thanh, so với mức 13 – 14 triệu đồng/m2 trước đó thì giảm khoảng 30%, nhưng có điều kiện kèm theo là chỉ áp dụng cho một số sản phẩm và một số đối tượng khách hàng, chưa kể đến người mua còn phải cộng thêm một số chi phí khác nữa, nên thực tế mức giá chỉ giảm khoảng 15% so với giá trước đó.
Cũng theo ông Hưng, hiện các sản phẩm “cắt – phát – rút” đang được được triển khai. Nhiều khách hàng đã tìm đến mua và mua được những dự án với mức giá “siêu rẻ”.
Ví dụ như đất liền kề tại khu A khu đô thị mới Geleximco (đường Lê Trọng Tấn, Hà Nội), trước đây được bán với giá 65 – 70 triệu đồng/m2, thì nay giá chỉ còn 35 – 40 triệu đồng/m2. Còn giá tại khu B và khu C tại dự án này, giá chỉ còn khoảng 20 triệu đồng/m2 (trước đó mức giá vào khoảng 35 – 40 triệu đồng/m2).
Ngoài ra, các biệt thự liền kề tại dự án Nam An Khánh cũng có giá từ 20 – 25 triệu đồng/m2, giảm trên 50% so với trước đó.
Đặc biệt, một trong những dự án siêu “hot” là chung cư Usik City tại khu đô thị Văn Khê (Hà Đông, Hà Nội), vị trí ngay gần đường Lê Văn Lương kéo dài nhưng được chào bán với mức giá siêu “sốc”, chỉ 12 triệu đồng/m2.
Cen group cũng mới đang thực hiện chủ trương này được khoảng một tháng nay, hiện mới đang thực hiện gom các nguồn hàng, và pải làm việc với nhiều đối tác như ngân hàng, chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp.
Các sản phẩm được bán nhiều chủ yếu ở vùng ven Hà Nội như: Mê Linh, Đông Anh, Thạch Thất, Quốc Oai, Hòa Lạc,…loại hàng ít có giá trị sử dụng, càng để càng lỗ.
Bài, ảnh:Châu Anh
Bình luận