(VTC News) – GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường nhận định: Thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đang lặp kịch bản của năm 2008. Khó khăn lớn nhất với thị trường BĐS trong những ngày cuối quý I/2011 này là giải quyết được bài toán về vốn.
Huy động các luồng vốn khác ngoài tín dụng
Bày tỏ quan điểm trước hàng loạt những chính sách thắt chặt tiền tệ (điều chỉnh tỷ giá, xóa bỏ kinh doanh vàng miếng, hạn chế hoạt động kinh doanh ngoại tệ tự do, giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất…) của Ngân hàng Nhà nước, GS Đặng Hùng Võ cho rằng đó là điều tất yếu để kiềm chế lạm phát trong thời điểm hiện nay.
“Một quy luật nói chung trong chính sách điều tiết của chính phủ đó là khi lạm phát thì sẽ nâng lãi suất tín dụng, ngăn luồng vốn vay vào khu vực phi sản xuất. Đây là giải pháp đương nhiên khi đối mặt với lạm phát do vậy, các nhà kinh doanh không nên thắc mắc về việc tại sao lại nâng lãi suất tín dụng như thời gian vừa qua …
Năm 2011, tình hình lạm phát khá tương đồng với năm 2008. Lãi suất huy động hiện nay đang khống chế từ 14-16% nhưng đấy là danh nghĩa còn thực tế các ngân hàng đang phải đưa ra mức cao hơn thì mới có thể thu hút được tiền và đạt được các chỉ tiêu để có nguồn vốn dự trữ cho ngân hàng.
Do vậy, lãi suất cho vay sẽ không đến mức trên 20% như năm 2008 nhưng cũng phải tới mức 17-19%. Điều đó đồng nghĩa với việc cung tiền sẽ giảm ở mức thấp hơn một chút so với năm 2008 và thị trường BĐS hiện nay đang thiếu vốn”, GS phân tích.
Trả lời câu hỏi "các nhà đầu tư BĐS phải làm gì trong hoàn cảnh hiện nay và chúng ta có nên hi vọng vào gói kích cầu của chính phủ hay không?, GS cho rằng: đừng nên hi vọng vào gói kích cầu của chính phủ và ngoài luồng vốn từ tín dụng, các nhà đầu tư có thể thu hút các luồng vốn khác.
“Chúng ta có thể sử dụng luồng vốn từ việc mua bán nhà trên giấy. Cách huy động vốn này đã được các doanh nghiệp áp dụng một cách rất thông minh từ năm 2008. Thực chất đây là việc mua BĐS trong tương lai, doanh nghiệp đưa ra các dự án, người mua đóng tiền đặt cọc và nhận nhà vài năm sau đó. Cách này thường áp dụng với các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Tuy nhiên cách huy động này sẽ phụ thuộc vào tâm lý của các nhà đầu tư.
Thứ hai, chúng ta sẽ thông qua hợp tác đầu tư, hợp tác về vốn giữa doanh nghiệp đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài thông qua FDI. Điều này được ghi rất cụ thể trong Nghị định 71/20110/NĐ-CP. Nhiều người cho rằng hiệu quả của FDI không cao, không hiệu quả nhưng trong thời điểm hiện nay theo tôi, đây cũng là một luồng vốn đáng kể.
Thứ ba, chúng ta có thể áp dụng thế chấp BĐS ở các ngân hàng nước ngoài.
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa cho phép thế chấp BĐS ở các ngân hàng nước ngoài nhưng thực tế thực lực vốn ở các ngân hàng trong nước không cao trong khi các ngân hàng nước ngoài đặc biệt là các ngân hàng đầu tư phát triển ở nước ngoài, họ có thể cho vay với lãi suất thấp (trung bình khoảng 4-5%).
7 năm trước đây, Chính phủ đã có chủ trương thí điểm việc thế chấp bằng BĐS ở ngân hàng nước ngoài nhưng khi đó cũng có vấn đề là pháp luật chưa cho phép nên chưa thí điểm được. Đây là một câu chuyện mà nếu giải quyết được thì chắc chắn sẽ giảm thiểu đáng kể khả năng thiếu vốn của thị trường BĐS..
Ngoài BĐS phía Tây, các hướng khác ở Hà Nội đều có tiềm năng
GS Đặng Hùng Võ cho rằng, nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội không bao giờ hết bởi nó gắn với nhu cầu về văn hóa, chính trị, y tế. “Đó không phải là nhu cầu của riêng Hà Nội mà còn là nhu cầu của cả nước”, ông Võ nói.
“Theo quy hoạch của Hà Nội, giá BĐS khu vực phía Tây hiện nay cao hơn hẳn so khu phía Đông và Nam Hà Nội. Tuy nhiên theo quy luật, khi thấy giá quá cao, vì lợi ích các nhà đầu tư sẽ tìm đến các khu vực khác.
Các hướng khác đều có tiềm năng, khu vực phía Tây chỉ nổi lên trước mà thôi, do vậy, các nhà đầu tư phải tính toán, phải dựa vào quy hoạch của thành phố để có hướng đầu tư mang lại nhiều lợi ích”, GS Võ đưa ra lời khuyên.
Đồng quan điểm với GS Võ, ông Phạm Thanh Hưng – Phó TGĐ Tập đoàn Cen Group cũng khẳng định, nhu cầu về nhà ở Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung rất cao.
“Năm 2010 được coi là khá ảm đạm với thị trường BĐS nhưng vẫn có khoảng 50.000 căn hộ chung cư (chưa kể đất nền, biệt thự…) tương đương 50 triệu m2 nhà ở được bán ra trong khi mọi năm là khoảng 70 triệu m2 các loại.
Năm 2011, giá xăng, giá điện, tỷ giá đều tăng nhưng cũng chính trong năm nay hàng loạt các siêu dự án đã khởi công hay hoàn công như tòa nhà Keangnam (Hà Nội) sắp đi vào hoạt động, dự án HappyLand (Long An) trị giá 2 triệu USD cũng đã khởi công vào tháng 2/2011”, ông Hưng cho biết.
Năm 2011 hoàn toàn không chỉ là sự tác động của vĩ mô. Theo thống kê của Tổng cục Thống kê, đến ngày 28/12/2010, tổng dư nợ BĐS là hơn 10 tỷ USD nhưng Hà Nội chỉ chiếm có 1,6 tỷ USD (16%). Như vậy có thể thấy, nguồn mua nhà ở Hà Nội phụ thuộc vào ngân hàng rất ít.
Thị trường BĐS Hà Nội hiện nay vẫn đang có sóng đặc biệt là những dự án còn heo hút”, ông Hưng khẳng định.
Thu Hiền
Huy động các luồng vốn khác ngoài tín dụng
Bày tỏ quan điểm trước hàng loạt những chính sách thắt chặt tiền tệ (điều chỉnh tỷ giá, xóa bỏ kinh doanh vàng miếng, hạn chế hoạt động kinh doanh ngoại tệ tự do, giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất…) của Ngân hàng Nhà nước, GS Đặng Hùng Võ cho rằng đó là điều tất yếu để kiềm chế lạm phát trong thời điểm hiện nay.
“Một quy luật nói chung trong chính sách điều tiết của chính phủ đó là khi lạm phát thì sẽ nâng lãi suất tín dụng, ngăn luồng vốn vay vào khu vực phi sản xuất. Đây là giải pháp đương nhiên khi đối mặt với lạm phát do vậy, các nhà kinh doanh không nên thắc mắc về việc tại sao lại nâng lãi suất tín dụng như thời gian vừa qua …
| GS Đặng Hùng Võ: Các hướng ở Hà Nội đều có tiềm năng. |
Do vậy, lãi suất cho vay sẽ không đến mức trên 20% như năm 2008 nhưng cũng phải tới mức 17-19%. Điều đó đồng nghĩa với việc cung tiền sẽ giảm ở mức thấp hơn một chút so với năm 2008 và thị trường BĐS hiện nay đang thiếu vốn”, GS phân tích.
Trả lời câu hỏi "các nhà đầu tư BĐS phải làm gì trong hoàn cảnh hiện nay và chúng ta có nên hi vọng vào gói kích cầu của chính phủ hay không?, GS cho rằng: đừng nên hi vọng vào gói kích cầu của chính phủ và ngoài luồng vốn từ tín dụng, các nhà đầu tư có thể thu hút các luồng vốn khác.
“Chúng ta có thể sử dụng luồng vốn từ việc mua bán nhà trên giấy. Cách huy động vốn này đã được các doanh nghiệp áp dụng một cách rất thông minh từ năm 2008. Thực chất đây là việc mua BĐS trong tương lai, doanh nghiệp đưa ra các dự án, người mua đóng tiền đặt cọc và nhận nhà vài năm sau đó. Cách này thường áp dụng với các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Tuy nhiên cách huy động này sẽ phụ thuộc vào tâm lý của các nhà đầu tư.
Thứ hai, chúng ta sẽ thông qua hợp tác đầu tư, hợp tác về vốn giữa doanh nghiệp đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài thông qua FDI. Điều này được ghi rất cụ thể trong Nghị định 71/20110/NĐ-CP. Nhiều người cho rằng hiệu quả của FDI không cao, không hiệu quả nhưng trong thời điểm hiện nay theo tôi, đây cũng là một luồng vốn đáng kể.
Thứ ba, chúng ta có thể áp dụng thế chấp BĐS ở các ngân hàng nước ngoài.
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa cho phép thế chấp BĐS ở các ngân hàng nước ngoài nhưng thực tế thực lực vốn ở các ngân hàng trong nước không cao trong khi các ngân hàng nước ngoài đặc biệt là các ngân hàng đầu tư phát triển ở nước ngoài, họ có thể cho vay với lãi suất thấp (trung bình khoảng 4-5%).
7 năm trước đây, Chính phủ đã có chủ trương thí điểm việc thế chấp bằng BĐS ở ngân hàng nước ngoài nhưng khi đó cũng có vấn đề là pháp luật chưa cho phép nên chưa thí điểm được. Đây là một câu chuyện mà nếu giải quyết được thì chắc chắn sẽ giảm thiểu đáng kể khả năng thiếu vốn của thị trường BĐS..
Ngoài BĐS phía Tây, các hướng khác ở Hà Nội đều có tiềm năng
GS Đặng Hùng Võ cho rằng, nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội không bao giờ hết bởi nó gắn với nhu cầu về văn hóa, chính trị, y tế. “Đó không phải là nhu cầu của riêng Hà Nội mà còn là nhu cầu của cả nước”, ông Võ nói.
“Theo quy hoạch của Hà Nội, giá BĐS khu vực phía Tây hiện nay cao hơn hẳn so khu phía Đông và Nam Hà Nội. Tuy nhiên theo quy luật, khi thấy giá quá cao, vì lợi ích các nhà đầu tư sẽ tìm đến các khu vực khác.
Các hướng khác đều có tiềm năng, khu vực phía Tây chỉ nổi lên trước mà thôi, do vậy, các nhà đầu tư phải tính toán, phải dựa vào quy hoạch của thành phố để có hướng đầu tư mang lại nhiều lợi ích”, GS Võ đưa ra lời khuyên.
“Năm 2010 được coi là khá ảm đạm với thị trường BĐS nhưng vẫn có khoảng 50.000 căn hộ chung cư (chưa kể đất nền, biệt thự…) tương đương 50 triệu m2 nhà ở được bán ra trong khi mọi năm là khoảng 70 triệu m2 các loại.
Năm 2011, giá xăng, giá điện, tỷ giá đều tăng nhưng cũng chính trong năm nay hàng loạt các siêu dự án đã khởi công hay hoàn công như tòa nhà Keangnam (Hà Nội) sắp đi vào hoạt động, dự án HappyLand (Long An) trị giá 2 triệu USD cũng đã khởi công vào tháng 2/2011”, ông Hưng cho biết.
Năm 2011 hoàn toàn không chỉ là sự tác động của vĩ mô. Theo thống kê của Tổng cục Thống kê, đến ngày 28/12/2010, tổng dư nợ BĐS là hơn 10 tỷ USD nhưng Hà Nội chỉ chiếm có 1,6 tỷ USD (16%). Như vậy có thể thấy, nguồn mua nhà ở Hà Nội phụ thuộc vào ngân hàng rất ít.
Thị trường BĐS Hà Nội hiện nay vẫn đang có sóng đặc biệt là những dự án còn heo hút”, ông Hưng khẳng định.
Thu Hiền
Bình luận