Được cấp phép từ năm 2007 với tổng vốn đầu tư dự kiến lên tới 5 tỷ USD, Gamuda City (quận Hoàng Mai, Hà Nội) của liên doanh Tập đoàn Gamuda Berhad (Malaysia) được xem là một trong những dự án đình đám nhất thời điểm đó.
Dự án được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp giấy phép triển khai dự án Công viên Yên Sở theo phương thức BT (đổi đất lấy hạ tầng) vào tháng 12/2007, do Gamuda Land Việt Nam, thuộc Tập đoàn Gamuda Berhad làm chủ đầu tư. 
Dự án Gamuda. Ảnh: Châu Anh
Theo đó, Công ty Gamuda Land Việt Nam sẽ xây dựng 2 hạng mục là Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở và Công viên Yên Sở. Đổi lại, công ty này sẽ được triển khai xây dựng và kinh doanh Khu đô thị Gamuda City ngay bên cạnh công viên với quy mô trên 500ha.
Đến tháng 12/2011, sau khi Gamuda Land Việt Nam tiến hành xây dựng xong nhà máy xử lý nước thải và Công viên Yên Sở, Ủy ban nhân dân Hà Nội đã có quyết định giao 82ha đất nằm trên địa bàn phường Yên Sở và Trần Phú, quận Hoàng Mai cho doanh nghiệp này để xây dựng Khu dân cư Gamuda Gardens. Trong 82ha đất này có 22,5ha đất dự án sẽ dành để xây dựng nhà liền kề, biệt thự, chung cư.
Tổng giám đốc Cheong Ho Kuan của Gamuda Land từng lạc quan cho rằng, dự án Gamuda City sẽ biến cửa ngõ phía Nam Hà Nội thành một trong những trung tâm thương mại sôi động nhất với 2 khu đô thị đẳng cấp, hiện đại, kích thích khả năng thu hút đầu tư.
Phải nói thêm rằng, khu đất Gamduda được cấp phép xây dựng khu đô thị được đánh giá có vị trí đắc địa bởi nằm ngay cửa ngõ phía Nam thủ đô, tiếp giáp nhiều khu đô thị, nhiều tuyến đường lớn, nhiều khu vực quan trọng của thành phố.
Chính bởi những lợi thế này nên giá của dự án được chào bán ở mức rất cao, từ 53 – 66 triệu đồng/m2. Thậm chí, trong tình cảnh thị trường bất động sản ảm đạm như hiện nay, giá của dự án này vẫn được chào ở mức từ 58 triệu đồng/m2 trở lên đối với biệt thự đơn lập và song lập tại dự án Gamuda Gardens.
Trước những lời giới thiệu hoành tráng về một “siêu dự án”, một khu đô thị Gamuda mang lại cuộc sống đầy đủ và tiện nghi, không ít khách hàng chịu “chi” đã bỏ ra một khoản tiền lớn để “tậu” cho mình một căn hộ tại dự án này.
Tuy nhiên, đến nay, phần lớn diện tích của hạng mục của khu đô thị này vẫn chỉ là những bãi cỏ xanh ngút, đúng như lời quảng bá của vị Tổng giám đốc Cheong rằng “mật độ xây dựng thấp chưa từng có”.
Hiện dự án mới chỉ hoàn thành giai đoạn 1 của Khu đô thị Gamuda Gardens được triển khai từ năm 2012. Giai đoạn 1 của Dự án gồm 364 căn nhà liền kề, biệt thự. Hiện các căn đã được triển khai đến phần nóc (tầng 3). Trong khi các hạng mục khác như khu câu lạc bộ, hệ thống cảnh quan, trường học vẫn chỉ đang được tiến hành và hứa hẹn sẽ được bàn giao đồng thời với thời điểm bàn giao nhà, dự kiến là cuối năm 2013.
Công trường dự án Gamuda. Ảnh: Châu Anh
Trong khi đó, dự kiến dự án Gamuda City phải đến 2019 mới hoàn thành. Với một dự án bất động sản kéo dài trong gần 10 năm (chưa tính yếu tố phát sinh) là quá dài và khó có thể hấp dẫn được các nhà đầu tư, khách hàng.
Do đó, vì lo sợ “tính lâu dài” của dự án, hiện hàng loạt nhà đầu tư đã trót mua hoặc đặt cọc tiền tại dự án Gamuda City đang nháo nhào rao bán lại trên mạng internet với những lời mời gọi đầy hấp dẫn để “cắt lỗ”, thoát khỏi dự án.
Ngoài việc lo ngại vì thời gian thực hiện quá lâu cùng với mức giá quá “chát”, mới đây khách hàng và các nhà đầu tư lại giật mình khi thông tin dự án Gamuda City nằm trên vùng địa chất yếu nhất của Hà Nội, có nguy cơ sụt lún rất cao bị lọt ra ngoài.
Mặc dù trước đó chủ đầu tư đã khảo sát khoan địa chất, quan trắc độ lún và kết luận “có thể xây được nhà cao tầng”. Nhưng quan ngại về tính an toàn, không ít nhà đầu tư đã nhanh chóng từ bỏ ý định rót tiền vào dự án này.
Mắc kẹt
Với quy mô 500ha, thực hiện trong 10 năm, tổng mức đầu tư lên tới hàng tỷ USD, thì độ trễ của dự án hiện nay là chưa đáng kể và chưa có gì đáng lo ngại. Song nếu đứng về phía chủ đầu tư thì việc thực hiện dự án kéo dài, trong một thị trường vốn quen với lối làm ăn “chộp giật” và đặc biệt là sự đi xuống liên tiếp trong 3 năm vừa qua, thì việc tiếp tục triển khai dự án cũng như lợi nhuận sẽ mang lại từ dự án này là một bài toán lớn đối với chủ đầu tư.
Trả lời trên báo chí mới đây, ông Cheong Ho Kuan, Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam mặc dù vẫn khẳng định sẽ “phát triển dự án trong dài hạn, 8 - 10 năm, và sẽ theo đuổi mục tiêu đến cùng”.
Tuy nhiên, với nhiều nhà đầu tư, việc tiếp tục đổ tiền vào một dự án kéo dài đến cả chục năm này là một việc quá “mạo hiểm”, nhất là trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay.
Theo kết luận của thanh tra Bộ Kế hoạch - Đầu tư hồi năm 2012 về các dự án BT, BOT, dự án Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở do Tập đoàn Gamuda làm chủ đầu tư được xác định đã đội giá lên tới 67 triệu USD.
Cụ thể, chủ đầu tư đã sử dụng "kỹ thuật tài chính" để đội giá công trình lên đến 20% tổng mức đầu tư dự án thông qua việc tính đơn giá tổng hợp nhiều hạng mục của dự án trùng lặp; toàn bộ các hạng mục phần xây lắp đều được tính thêm 5% công việc khác mà thực tế chi phí này đã có trong mục dự phòng của tổng mức đầu tư; tính lặp yếu tố trượt giá làm tăng giá trị công trình.
Mặc dù vẫn được thành phố Hà Nội tiếp tục cho triển khai nhưng ấn tượng về cách làm dài hơi của chủ đầu tư cũng đã không còn “rực rỡ” như thời điểm ban đầu.
Một vấn đề khác cũng khiến nhiều người đặt câu hỏi là nguồn tài chính của chủ đầu tư có đủ để thực hiện dự án này.
Theo Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam, ông Cheong Ho Kuan, theo tính toán từ những hạng mục đã quyết toán, thì hiện đã chi cho Dự án Gamuda Gardens khoảng 50 triệu USD, tổng mức đầu tư của toàn bộ dự án là 5 tỷ USD.
Như vậy có thể thấy, số vốn cho khu đô thị dường như vẫn chưa đáng kể. Trong khi đó, phần lớn là cho hai công trình công viên và nhà máy xử lý nước thải.
Cụ thể, trong 3 năm triển khai, hiện công ty đã rót 250 triệu USD cho nhà máy xử lý nước thải Yên Sở và 100 triệu USD cho công viên Yên Sở.
Sở dĩ Gamuda buộc phải dốc một số tiền lớn để hoàn thiện 2 công trình này vì chỉ khi hoàn thành 2 hạng mục BT này, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội mới đồng ý cấp đất cho Gamuda Land triển khai xây dựng Gamuada Garden với diện tích 82 ha.
Tuy nhiên, việc dốc một nguồn vốn lớn vào công viên Yên Sở và nhà máy xử lý nước thải Yên Sở, cùng với sự đi xuống của thị trường bất động sản, khiến cho khả năng huy động vốn của người dân rất khó khăn, đã đặt ra nhiều mối lo ngại về khả năng tài chính thực hiện dự án.
Mới đây, trả lời về nguồn vốn để thực hiện trên báo chí, ông Cheong Ho Kuan cho biết, phần lớn nguồn vốn cho Dự án đến từ công ty mẹ ở Malaysia và chỉ có một phần rất nhỏ được huy động ở Việt Nam. Huy động vốn từ người mua tại Dự án tính đến thời điểm này chỉ có 1,3 triệu USD.
“Với tình hình của thị trường như hiện nay, việc triển khai dự án không thể phụ thuộc vào người mua. Thậm chí, trong số những khách hàng đã mua nhà, thì cũng không ít người gặp khó khăn về dòng tiền, nên đóng tiền chậm so với tiến độ xây dựng”, vị Tổng Giám đốc nhấn mạnh.
Song điều mà ai cũng có thể dễ dàng nhận thấy là trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, với một doanh nghiệp bất động sản, dù là ăn xổi hay đầu tư dài hạn, việc sẽ thu về bao nhiêu tiền trong năm để cân đối một phần chi phí đầu tư đã bỏ ra, có lẽ cũng không phải là chuyện không cần phải tính tới.
Điều này cũng đã từng được chính một vị lãnh đạo Gamuda thừa nhận trên báo chí: “Lý do Gamuda chưa đầu tư xây dựng một cách ồ ạt bởi vì còn phải nghe ngóng thị trường bất động sản hiện nay, vì thực chất, thị trường bất động sản tính đến thời điểm hiện tại đang bị “đóng băng”. Do vậy, phía Gamuda vừa đầu tư, vừa nghe ngóng thị trường để có kế hoạch thích hợp”.
Vỡ mộng
Có thể thấy, dù mất khá nhiều tiền để đầu tư 2 công trình: Công viên Yên Sở và nhà máy xử lý nước thải Yên Sở nhưng Gamuda Land vẫn rất “hào hứng”, bởi lẽ, thời điểm năm 2007, thị trường bất động sản Việt nam đang trong giai đoạn “sốt nóng”, và đây được coi là lĩnh vực siêu lợi nhuận.
Hơn nữa, diện tích của dự án khá lớn (500 ha), vị trí lại thuận lợi, vì vậy, việc “đổi chác” này đối với chủ đầu tư rõ ràng là một “món hời” lớn.
Thế nhưng người tính không bằng trời tính, chỉ một thời gian sau khi thực hiện dự án, từ cuối năm 2008, thị trường có xu hướng sụt giảm và lao dốc đến tận thời điểm này và vẫn chưa ai biết được điểm dừng, đã khiến doanh nghiệp này dường như đã bị lâm cảnh bế tắc.
Chính vì những “dự báo” không chuẩn, nên hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang phải “khóc dở, mếu dở”. Bởi lẽ, những chủ đầu tư nào đã lỡ huy động vốn từ phía khách hàng lại “lo sợ” không đảm bảo tiến độ bàn giao nhà cho khách hàng, thì nhà đầu tư sẽ rút vốn. Còn nếu tiếp tục đầu tư thì sẽ bị lỗ.
Đối với dự án Gamuda City, nhiều ý kiến cho rằng chủ đầu tư đang “câu giờ”, chấp nhận rót vốn theo hình thức nhỏ giọt để cầm cự đợi đến thời điểm thị trường bất động sản sôi động, ấm nóng trở lại thay vì mạo hiểm, chấp nhận rủi ro, ào ạt đổ vào cả triệu USD như trước.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, dù là một doanh nghiệp lớn và chủ đầu tư đã khẳng định “không thể bị quật ngã”, nhưng sự ảm đạm của nền kinh tế toàn cầu cùng tương lai chưa mấy tươi sáng của thị trường bất động sản Việt Nam khiến doanh nghiệp này không thể thoát khỏi khó khăn.
Châu Anh
Bình luận