Đại gia địa ốc nào nguy cơ 'ngã ngựa' năm Giáp Ngọ?

Khởi đầu năm 2014 là thông tin về việc bắt giam Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Địa ốc An Khang Ngô Thị Minh Phượng (55 tuổi) về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Cùng với bị can trên, cơ quan điều tra cũng quyết định khởi tố và bắt giam Vũ Quốc Tuấn (45 tuổi), Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) về hành vi cố ý làm trái quy định của Nhà nước về quản lý kinh tế gây hậu quả nghiêm trọng.

Theo kết quả điều tra ban đầu, cả bà Phượng và ông Tuấn bị bắt vì có liên quan đến những sai phạm tại dự án Trung tâm thương mại và khu nhà ở cao cấp Metropolian, có địa chỉ ở đường 51B, phường 11, thành phố Vũng Tàu do Công ty Cổ phần địa ốc An Khang làm chủ đầu tư.

Trong đó, với chức danh Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty này, bà Phượng đã chỉ đạo nhân viên huy động và sử dụng vốn trái phép, có dấu hiệu lừa đảo khách hàng mua đất tại dự án với số tiền lên đến 390 tỷ đồng.

Riêng ông Tuấn bị điều tra về hành vi xác định sai vị trí đất của dự án để tính thuế cho Công ty Địa ốc An Khang, làm thất thoát hàng chục tỷ đồng của nhà nước.

Gần đây, cùng với viễn cảnh trầm lắng của thị trường, giới đầu tư bất động sản liên tiếp chứng kiến một số chủ đầu tư, giám đốc doanh nghiệp địa ốc bị khởi tố, bắt giam với các cáo buộc liên quan đến lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng.

Đầu tháng 7/2013, dư luận đã chứng kiến việc ông Nguyễn Hoàng Long, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Megastar bị cơ quan điều tra khởi tố và bắt tạm giam vì hành vi "lừa đảo, chiếm đoạt tài sản" của khách hàng tại dự án căn hộ 409 Lĩnh Nam, Hà Nội.

Không lâu sau đó, vào tháng 9/2013, một chủ đầu tư khác là ông Nguyễn Văn Tuẫn, nguyên Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH MTV Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội về hành vi cố ý làm trái nguyên tắc quản lý kinh tế của nhà nước gây hậu quả nghiêm trọng. Ông Tuẫn cũng bị cáo buộc đã huy động hàng trăm tỷ đồng của khách hàng mua căn hộ tại dự án B5 Cầu Diễn, nhưng đã không sử dụng đúng mục đích số tiền huy động của khách hàng.

Gần đây nhất, ngày 17/1/2014, Cơ quan An ninh điều tra của Bộ Công an cũng đã khởi tố và bắt tạm giam đối với ông Hoàng Ngọc Sáu, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Địa ốc Dầu khí (PVL), về hành vi “cố ý làm trái quy định của nhà nước về quản lý kinh tế gây hậu quả nghiêm trọng” khi doanh nghiệp này triển khai đầu tư dự án chung cư Linh Tây ở quận Thủ Đức, Tp.HCM và một vài dự án khác do doanh nghiệp này đầu tư.

Quốc Cường Gia Lai (QCG) cũng khởi đầu năm 2014 không mấy suôn sẻ khi phải thương thảo với các ngân hàng để xin gia hạn hơn 53 tỷ đồng nợ vay để bổ sung vốn lưu động đã quá hạn mà QCG vẫn không thể thanh toán được.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2013, Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) hiện có hai khoản nợ ngân hàng đã đáo hạn nhưng không thanh toán được. Đây là những khoản vay nhằm bổ sung vốn lưu động, chịu lãi suất từ 12,5% đến 14,3%/năm, và được bảo đảm bằng bất động sản thuộc sở hữu của Chủ tịch Nguyễn Thị Như Loan cùng công ty QCG.

Cụ thể, ngân hàng liên doanh Việt Nga - chi nhánh Đà Nẵng đã cho Quốc Cường Gia Lai vay hơn 35,3 tỷ đồng với lãi suất từ 13 đến 14,3%/năm. Khoản vay này đã đáo hạn vào ngày 17/2/2014, được bảo đảm bằng quyền sử dụng lô đất thuộc khu Trung Nghĩa, Liên Chiểu, Đà Nẵng, và quyền sử dụng đất cùng tài sản của công ty cổ phần Khang Hưng - công ty con của QCG.

Ngoài ra, ngân hàng Công thương Việt Nam chi nhánh Gia Lai cũng vướng khoản vay hơn 18,1 tỷ đồng, đã đáo hạn vào ngày 19/9/2013 với Quốc Cường Gia Lai. Lãi suất của khoản vay là 12,5%/năm, được bảo đảm thanh toán bằng 3 khu đất và tài sản tại TP.HCM và TP.Pleiku của bà Nguyễn Thị Như Loan. Hiện những khoản nợ này đang được tập đoàn thương thảo gia hạn với phía ngân hàng.

Với kết quả kinh doanh không mấy khởi sắc, cả năm chỉ lãi chưa đầy nửa tỷ đồng, bán hàng dưới giá vốn, việc Quốc Cường Gia Lai có những khoản nợ quá hạn với ngân hàng là không ngạc nhiên. Một điểm sáng trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp này là chi phí vốn vay đã giảm khoảng 20% so với năm ngoái, cho thấy bức tranh kinh doanh bắt đầu được cải thiện.

 Cuối năm 2013, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) ghi nhận con số hàng tồn kho lên tới trên 5.155 tỷ đồng. Con số này gần như là toàn bộ giá trị tài sản mà Công ty đang nắm giữ, trị giá gần 5.650 tỷ đồng, tăng trên 487 tỷ đồng so với đầu năm.

So sánh với đầu năm 2013, việc tăng số dư hàng tồn kho chủ yếu tập trung ở Dự án The EverRich 2, với mức tăng từ gần 2.946 tỷ đồng lên trên 3.360 tỷ đồng. Dự án The EverRich 3 có số dư hầu như không thay đổi, tăng từ mức gần 1.415 tỷ đồng lên trên 1.488 tỷ đồng.

Dự án Nhà Bè và Dự án Long Thạnh Mỹ cũng có số dư gần như đứng im trong vòng 2 năm, tương ứng ở mức 225,447 tỷ đồng và trên 80 tỷ đồng.

Tuy nhiên, một điểm đáng lưu ý là, trong tổng số tăng 487 tỷ đồng hàng tồn kho, số tiền giải ngân thực sự chỉ tăng thêm chưa tới 172 tỷ đồng, số còn lại, khoảng 315 tỷ đồng là do vốn hóa chi phí lãi vay. Năm 2012, số tiền vốn hóa chi phí lãi vay cho 4 dự án án này của Phát Đạt là gần 467 tỷ đồng, năm 2011 là trên 519 tỷ đồng. Điều này cũng đồng nghĩa với việc, trong số trên 5.155 tỷ đồng hàng tồn kho của Công ty, khoảng gần 30% là chi phí lãi vay đã được vốn hóa, tương đương trên 40% giá trị đầu tư ban đầu. Nếu không giải phóng sớm hàng tồn kho, nguy cơ lãi vay “nuốt” cả dự án là nguy cơ hiển hiện.

Tại thời điểm 31/12/2013, công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal, mã SCR) cũng ghi nhận số dư hàng tồn kho lên tới 2.954 tỷ đồng, sau khi đã lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho hơn 3,5 tỷ đồng.

Năm 2013, Sacomreal đã khá thành công với việc bán Dự án chung cư Carillon, nhưng các dự án khác vẫn không dễ tìm được đầu ra trong bối cảnh tình hình bất động sản còn tương đối trầm lắng như hiện nay. Trong khi phân khúc thị trường được quan tâm nhiều hơn là nhà thu nhập tầm trung bình - thấp, thì việc Sacomreal phải đau đầu tìm hướng ra (và cả nguồn tiền tiếp tục triển khai) cho gần 3.000 tỷ đồng hàng tồn kho tại hơn chục dự án bất động sản lớn nhỏ là điều dễ hiểu.

Quý IV/2013, Công ty cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (BecamexIJC, mã IJC) cũng đau đầu với con số 2.606 tỷ đồng hàng tồn kho thời điểm cuối năm vừa qua. Công ty cũng có gần 67 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện làm khoản “giắt lưng” cho mùa kinh doanh năm 2014 và trên 18 tỷ đồng tiền khách hàng ứng trước…

Tuy nhiên, những khoản này không thấm vào đâu so với những gì BecamexIJC đang phải gánh, là hơn 2.600 tỷ đồng hàng tồn kho và gần 1.800 tỷ đồng các khoản bao gồm nợ vay, nợ phải trả, phải nộp.

Việc thanh toán nợ nần và giải quyết hàng tồn kho sẽ tiếp tục là bài toán khó đối với các doanh nghiệp địa ốc. Nếu không tìm ra được lời giải, câu chuyện thua lỗ dẫn sẽ là điệp khúc khó tránh khỏi.