Chung cư bị thế chấp nhiều lần: Khách hàng có nguy cơ bị đuổi ra khỏi nhà

Đáng nói, tiền lệ xấu này không phải là duy nhất mà nguyên nhân chính là do hành lang pháp lý còn nhiều lỗ hổng.

Với tình trạng gần 100% chủ đầu tư dự án nhà ở đều phải vay tiền từ ngân hàng như hiện nay thì con số này được dự báo sẽ tiếp tục tăng.

Lỗ hổng giám sát

Thực tế việc mua nhà trong các khu đô thị hoặc chung cư bây giờ không còn đơn giản chỉ là quan hệ mua bán giữa chủ đầu tư và người mua. Quan hệ đó giờ đây trở nên phức tạp khi có 3 – 4 bên liên quan, trong đó có ngân hàng cho các bên vay vốn. Nhiều dự án mặc dù người dân đã nhận bàn giao nhà nhiều năm nhưng vẫn không làm được sổ đỏ.

Nguyên nhân thì nhiều nhưng sâu xa là do chủ đầu tư đang thế chấp sổ đỏ toàn bộ dự án tại ngân hàng vay tiền. Khi chủ đầu tư chưa trả hết nợ ngân hàng, nghĩa là người dân sẽ không thể làm được sổ đỏ.

Luật sư Phạm Hồng Hà – Văn phòng Luật sư Hồng Hà nhận xét, về mặt lý thuyết, hệ thống luật có đầy đủ các điều khoản quy định nhằm giám sát việc bán nhà hình thành trong tương lai cũng như bảo vệ quyền của người mua nhà.

Các ngân hàng cũng có những quy định rất chặt về quy trình thẩm định cho vay và kiểm tra thông tin khách vay, tài sản thế chấp trên hệ thống. Tuy nhiên, để xảy ra tình trạng chung cư bị thế chấp 2 lần hoặc bị bán trùng căn hộ là do những lỗ hổng quản lý. Hiện chúng ta chưa có cơ chế rà soát thế chấp ngân hàng hiệu quả. Tiếp theo là lỗi thuộc về nghiệp vụ của các ngân hàng thương mại khi nhận thế chấp.

Cũng theo ông Hà, lỗ hổng nằm ở khâu giám sát quá trình bán hàng và cho vay. Bán trùng căn hộ là vi phạm pháp luật và thế chấp 2 lần nhưng không tiến hành giải chấp là trái với quy định. Vì vậy, để tránh rắc rối khi mua căn hộ hình thành trong tương lai, khách hàng có thể tham khảo các nguồn sau: Sở Xây dựng (để biết dự án có đủ điều kiện được bán hay không) và ngân hàng (để biết tài sản này có bị mang đi thế chấp bởi một cá nhân hay tổ chức nào trước đó hay không).

Tuy vậy, “lỗ hổng” còn lại là làm cách nào biết được chủ đầu tư có bán trùng căn hộ. Với trường hợp của Harmona, các trường hợp bị bán trùng thường xảy ra ở nhóm khách hàng mua nhà bằng tiền mặt và không vay ngân hàng.

“Đây lại là vấn đề thuộc về uy tín và đạo đức kinh doanh vì hiện nay chưa có quy định nào bắt buộc hoặc chế tài doanh nghiệp phải báo cáo những sản phẩm nào đã bán hoặc còn tồn kho“, ông Hà nói.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA) thì cho rằng việc chủ đầu tư vừa thế chấp dự án vừa bán căn hộ cho người dân là chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật. Một tài sản không thể đồng thời được giao dịch 2 lần mà phải giải chấp rồi mới được bán. Hơn nữa, ngân hàng khi nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì phải có trách nhiệm giám sát tài sản đó theo quy định của Luật Dân sự. Nếu ngân hàng đã không giám sát để chủ đầu tư bán thì ngân hàng cũng phải có trách nhiệm liên đới, ông Châu khẳng định.

Chủ đầu tư cần ‘bắt tay’ ngân hàng

Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thẳng thắn đây từng là nguyên nhân gây ra khủng hoảng bất động sản ở nhiều nước. Nếu quản lý không tốt thì rất dễ dẫn đến sự suy sụp của cả thị trường tài chính thông qua BĐS.

Ở góc độ chuyên gia pháp lý, Luật sư Lê Thanh Sơn – Văn phòng Luật AIC cảnh báo: “Nếu chủ đầu tư không có khả năng trả nợ, ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục pháp lý khởi kiện để phát mại tài sản. Trong trường hợp này, quyền ưu tiên thanh toán thuộc về ngân hàng và người mua nhà có thể rơi vào cảnh mất nhà, tiền thì không lấy lại được“.

Ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng khuyên khách hàng cần tìm đến các dự án có bảo lãnh ngân hàng, còn chủ đầu tư nên bắt tay với ngân hàng để bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. “Bản thân nhà đầu tư khi được ngân hàng bảo lãnh sẽ rất có lợi, họ sẽ theo doanh nghiệp đến cùng để hoàn thành dự án. Do vậy dự án sẽ có tính thanh khoản cao và các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án cũng có lợi“.

Các chuyên gia cho rằng, người dân không có lỗi bởi khi họ trả đủ tiền mua căn hộ thì quyền sở hữu của họ phải được bảo vệ. Do vậy việc cần làm trước mắt là nên trả lại nhà cho dân, sau đó mới tính đến xử lý sai phạm của chủ đầu tư và lâu dài là bịt các lỗ hổng pháp luật để tránh những trường hợp tương tự.