Bất động sản sau 10 năm vẫn thiếu minh bạch

Theo GS Đặng Hùng Võ, 10 năm qua thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội nói riêng đều thiếu thông tin về thị trường. Từ đó dẫn tới hệ quả tất yếu là không thể dự báo được xu hướng thị trường.

Có thể thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang trong trạng thái thừa cung, giao dịch thành công chỉ chiếm khoảng 30% cung của thị trường, có thể dẫn tới thừa cung.

Ngoài ra, trong tổng cung còn cần phải phân ra tỷ lệ cung bình dân, cung trung cấp, cung cao cấp mới có thể dự báo phù hợp hơn cho thị trường. Chuyện dự báo thị trường còn có ý nghĩa nhiều hơn khi có biểu hiện “bong bóng” hoặc “đóng băng”.

"Mặc dù Chính phủ đã ban hành một Nghị định riêng về xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS nhưng việc triển khai gần như chưa được thực hiện. Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra phương hướng tính toán và công khai các chỉ số của thị trường BĐS, nhưng cho đến nay vẫn chưa thực hiện được. Thiếu sót này rất đáng quan tâm và cần sớm khắc phục", ông Võ nhấn mạnh.

Nhược điểm thứ hai được ông Võ chỉ ra là vốn hóa đất đai thiếu hiệu quả.

Các hình thức vốn hóa đất đai đã được thực hiện ở Việt Nam gồm có: Một là “đổi đất lấy hạ tầng” hay còn có tên là “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng” và nay được ẩn dưới tên “dự án BT”; hai là “giao đất công để thực hiện các dự án đầu tư” và “bán tài sản công” khi Nhà nước không còn nhu cầu sử dụng.

Nếu quá trình vốn hóa này không được quản lý chặt chẽ thì luôn gắn với tham nhũng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị do Nhà nước xác định và giá trị thị trường. Nếu thể chế vốn hóa chặt chẽ, cơ quan nhà nước có độ liêm chính cao thì tham nhũng khó len chân vào.

Đối với đô thị, nhất là các siêu đô thị như Hà Nội và TP.HCM giá đất thường ở mức rất cao mà vẫn gọi là đất vàng. Hạ tầng phát triển là làm giá đất tăng lên, mở rộng đô thị cũng làm giá đất tăng lên vài lần tới hàng chục lần. Đây chính là nguồn lực để tiếp tục phát triển nếu có được một cơ chế chia sẻ lợi ích hợp lý.

Một vấn đề còn tồn tại khác cũng được ông Võ chỉ ra là việc quản lý các dự án khá lỏng lẻo và xử lý vi phạm chưa nghiêm.

Trong thời gian vừa qua, Hà Nội là một trong các địa phương có nhiều dự án phát triển BĐS mà thực hiện trong tình trạng chưa có giấy phép xây dựng hoặc sai giấy phép xây dựng.

Hơn nữa, nhiều dự án đã bán căn hộ cho người mua, người mua đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng những vi phạm pháp luật của chủ đầu tư vẫn chưa được phát hiện hoặc đã được phát hiện nhưng chưa được xử lý.

Mặt khác, các dự án vi phạm pháp luật đều có biểu hiện lúng túng trong xử lý, chậm xử lý, nhất là các dự án đã bán căn hộ cho dân. Điều cần quan tâm là cách xử lý không nhất quán, không có một khung pháp luật đầy đủ để xử lý và ngăn chặn tình trạng vi phạm pháp vẫn tiếp tục xảy ra.